Op woensdagavond 21 september heeft de OGP Midden-Delfland een open en openbaar gesprek gevoerd over wonen in Midden-Delfland met inwoners van Midden-Delfland en enkele belanghebbenden. In een tijd waarin de woningmarkt en de bouwprijzen niet meewerken om betaalbare huur- of koop woningen te realiseren, is veel creativiteit en politieke wil nodig om tot uitvoerbare plannen te komen die écht werken. In het gesprek is met inwoners en betrokkenen gezocht naar mogelijkheden om toch stappen te kunnen zetten. Zodat inwoners van Midden-Delfland de komende jaren meer perspectief krijgen op een woning.
Om een beeld te geven van de huidige woningsituatie en mogelijkheden gaven Peter van Ling, directeur corporatie Wonen Midden-Delfland, en Willem van Mierlo, directeur Van Mierlo Bouw & Ontwikkeling een presentatie.
Het verhaal van Peter van Ling in het kort
Peter van Ling is directeur van Wonen Midden-Delfland. Peter wil met zijn verhaal laten zien hoe in de toekomst sneller en beter kan worden samengewerkt. Wonen Midden-Delfland (WMD) ziet een behoefte aan betaalbare (huur-)woningen, vooral voor starters en senioren. Als het zou lukken om bewoners meer te laten doorstromen, kan er gewerkt worden aan een divers aanbod waarbij jongeren in de gemeente kunnen blijven wonen. In Midden-Delfland zijn relatief weinig sociale huurwoningen. Op dit moment is tweederde van het woningbestand van WMD ‘betaalbaar’ en dat wil de corporatie zo houden. Er is veel vraag naar huurwoningen, dus er wordt niet verkocht.
Waar wil WMD naar toe?
- Een passende woonvoorraad voor – eerst – Midden-Delflanders, daarnaast voor mensen uit de regio Haaglanden. Dat betekent: voldoende woningen en verschillende woningen voor verschillende doelgroepen, inclusief mensen met een midden-inkomen.
- Een ‘betaalbare’ woningvoorraad. Beperkte huurverhogingen en gematigde woonlasten.
- Duurzame en comfortabele woningen.
- Leefbare dorpen met een sterke sociale structuur. Dus WMD wil verder kijken dan alleen de woning.
Waar ziet WMD kansen om dat te realiseren?
- In nieuwbouwprojecten met een combi van sociale huur en middenhuur
- In verdichtingsprojecten in de dorpskernen (optoppen, invullen, met respect voor de bestaande ‘rode contour’)
- Met een focus op de sociale vraag van starters, jonge gezinnen, zorgvragers en senioren.
- In maximale toewijzing aan lokale vragers.
- In de grotere financiële ruimte voor investeringen nu de verhuurdersheffing wordt afgeschaft.
- In een planmatig bouwprogramma met gemeente en partners.
Wat zit WMD in te weg?
- Verschil van inzicht met de gemeente die geen 30% sociale huur wil, maar slechts 15%. De andere 15% wil de gemeente invullen met sociale koop. Sociale huur is een blijvende oplossing, sociale koop helpt één koper en verdwijnt meteen weer in ‘de markt’.
- Een verschil van inzicht met de gemeente, die heel sterk mikt op eengezinswoningen. WMD wil veel meer diversificatie.
- Een gebrek aan bouwplekken die WMD kan invullen
- De hoge bouwkosten, die overigens sociaal bouwen door commerciële ontwikkelaars helemaal onmogelijk maakt.
- De trage gemeentelijke procedures
Wat moet er dus volgens Peter/WMD gebeuren?
- Méér prioriteit voor nieuwbouw. Urgentie voelen. WMD wil wel!
- Méér inzet van alle betrokkenen.
- Ook denken aan tijdelijke woningen.
- Meer programmeren dan nodig is (voor de zekerheid).
- In bouwstromen ‘denken’, continuïteit is belangrijk.
Transparant zijn over rendement. Voorrang geven aan sociaal rendement.
De presentatie van Peter van Ling is hieronder te dowloaden:
Het verhaal van Willem van Mierlo in het kort
Willem Van Mierlo en zijn bedrijf willen graag bijdragen aan een oplossing van de woonproblemen. Samenwerking is noodzakelijk om elkaar te kunnen versterken.
Uitgangspunt zijn helaas een grote onzekerheid over de toekomst en, ,zegt Willem, ‘de aarde is moe’ (van klimaatproblemen, oorlog etc.).
De uitgangspositie is moeilijk:
- sterke groei van de vraag naar woningen (vergrijzing, ‘verdunning’, immigratie)
- er is de afgelopen jaren een grote achterstand opgelopen
- er zijn hier veel claims op de ruimte
- plannen en vraag sluiten op de ‘woningmarkt’ niet op elkaar aan
- de gemiddelde doorlooptijd van een bouwplan loopt op van 5 naar 7 tot 10 jaar
- ook de infrastructuur geeft problemen
- de bouw is niet innovatief genoeg (standaardisatie, flexbouwen, duurzaamheid)
- woningcorporaties zijn gekortwiekt door politieke besluiten (heffing, beperkingen rol)
- stijgende prijzen van alle componenten van de bouw
- mensen kunnen minder lenen (stijgende rente)
Niet vergeten; Wonen in Midden-Delfland is een voorrecht, ‘het is hier goed toeven’.
Hoe pakken we volgens Willem van Mierlo dit probleem het best aan?
- zorg voor een lange termijn ‘masterplan wonen 2023 – 2033’
- kies voor rond 75 woningen per jaar, 20 vrije sector, 20 betaalbare koop, 35 sociaal
- ‘schaak op 6 borden tegelijk’:
* transformatie sloop-nieuwbouw, oud voor nieuw, optoppen, vernieuwen, verdichten
* snel/modulair bouwen, tijdelijk plekken invullen met ‘simpele’ prefab woningen
* verdichten/uitplaatsen, oude (bedrijfs)terreinen uitplaatsen en woningen terugbouwen
* bestaand transformeren, bestaande ‘gebouwen’ een woonfunctie geven
* groen wonen, uitgekiend plekken vullen in het buitengebied
* samen met de buren kijken naar de randen van Midden-Delfland
Alléén wanneer je op deze 6 borden tegelijk je ‘loper’ laat werken, krijg je een totaaloplossing!
De presentatie van Willem van Mierlo is hieronder te downloaden:
De resultaten van de bijeenkomst Wonen in Midden-Delfland
Na de presentaties van Peter van Ling en Willem van Mierlo zijn alle aanwezigen in groepen uit een gegaan om te komen tot stellingen die door het panel besproken werden. De deelnemers aan het panel zijn: Corporatiedirecteur Peter van Ling, ontwikkelaar Willem van Mierlo, voorzitter huurdersvereniging Peter Huster en raadslid OGP Niek Knaap. De zes stellingen die besproken zijn staan hieronder:
1. Een bouwvergunning moet in 6 weken klaar zijn. Of het nu gaat om opplussen of nieuwbouw.
Alles wat helpt om tempo te maken en te houden is welkom!
En niet steeds het wiel opnieuw willen uitvinden.
- Bijvoorbeeld (meer) modulair en gestandaardiseerd bouwen, juist ook bij tijdelijke woningen.
- De a.s. Omgevingswet schrijft ook voor: van Nee tenzij naar Ja mits; dat vergt ambtelijke cultuuromslag bij behandeling aanvragen.
- Als sprake is van (ver)bouwactiviteiten binnen of in plaats van bestaande bouwvolumes (“binnen de contour”), dan moet dan binnen 6 weken lukken.
- Geldt ook als het gaat om splitsen van bestaande (grote) woningen.
2. Degelijke, modulaire woningen op tijdelijke locaties kunnen een oplossing voor jongeren bieden
- Niet bezuinigen op duurzaamheid, mits betaalbaar en zo mogelijk zelfvoorzienend (energie)
- Tijdelijke locaties op deze manier beter benutten
3. Om ouderen te laten doorstromen moet het gemeentebestuur zo (anders) werken: sneller, met meer lef, met meer oor, kostenbesparend en gericht op samenwerking
Ouderen willen best doorstromen, mits het betaalbaar blijft d.w.z. de woonlastensprong moet redelijk zijn; en de energiekosten tellen natuurlijk ook mee!
- Doelgroep-mix zou een optie kunnen zijn (zie stelling 4.)
- Voor de realisatie al inventariseren of er animo voor wissel is (met gelijke beurs!)
4. We moeten drielaags bouwen: senioren op de begane grond, jongeren er boven
Niet elke senior of jongere ziet dit zitten, maar voor genoeg anderen wél. Je hoeft geen woonconcepten te bouwen, waar iederéén brood in ziet; álle toevoegingen zijn welkom.
- Dat betekent, dat je gegadigden daarvoor van tevoren voor dat concept laat kiezen, zodat ze weten wat en wie ze in hun woonblok kunnen verwachten.
- Zowel corporatie als ontwikkelaar willen graag zo werken, want dat bevordert snelheid van realiseren.
- Ook kan dat in de aanloop een band scheppen, waar je na oplevering plezier van hebt.
5. Laat kopen maar lopen, meer naar huur maar niet zo duur
Wachttijden voor huurwoningen (sociaal en middenhuur) zijn veel te lang. Gevolgen:
- de focus van woningzoekenden komt zo noodgedwongen teveel op kopen;
- in onze gemeente zijn vergeleken met de regio al bovengemiddeld meer koopwoningen, in allerlei prijsklassen, dus die nieuwbouw is voorlopig minder urgent;
- teveel woningzoekenden kunnen niet sociaal (tot € 763) huren en vrijemarkthuur (€ 950 plus) is te duur;
- dus bij nieuwbouw meer sociale en middenhuur realiseren.
Peter van Ling en Willem van Mierlo onderschrijven dit beiden en willen daar afspraken over maken.
6. Het bejaardenhuis moet terug
Niet in de ouderwetse vorm natuurlijk, maar op moderne leest geschoeid.
- Er zijn veel nieuwe vormen denkbaar en gangbaar, zie voorbeelden in het land (vragen soms wel eigen initiatief van senioren);
- Bijvoorbeeld een Knarrenhof
Willem van Mierlo dankt voor de avond en dit is input voor zijn voorgestelde masterplan 2023-2033. Peter van Ling denkt graag mee.
De OGP Midden-Delfland bedankt alle aanwezigen voor zijn/haar waardevolle input!
De uitwerkingen van de tafelgesprekken zijn hieronder te downloaden:
